Das spanische Grundbuch
Was ein Käufer beim Kauf einer Immobilie in Spanien wissen sollte:
Unterschied zwischen deutsches und spanisches Grundbuch
Die Grundbücher werden beim Grundbuchregister ( registro de la propiedad ) geführt. Für jedes Grundstück, Appartement und Geschäftslokal gibt es ein Grundbuchblatt. Grundbücher kennen keine Grundakten, die Kontinuität der Eintragung ergibt sich grundsätzlich aus dem jeweils letzten Rechtstitel eines bestimmten Grundstücks. Im Grundbuch werden Verträge und Tatsachen, die sich auf Grundstücke beziehen, festgehalten.
Das spanische Grundbuch kennt keine Unterteilungen in Abteilungen wie z.B. beim deutschen Grundbuch. Normaleintragungen werden mit laufenden Ziffern, Zwischeneintragungen mit Buchstaben versehen, um die Reihenfolge zu kennzeichnen.
Die Eintragung im spanischen Grundbuch hat keinen konstitutiven, sondern lediglich deklaratorischen Charakter. Es können sich somit Rechtsänderungen außerhalb des Grundbuches vollziehen, ohne dass dies im Grundbuch vermerkt ist. Es besteht insbesondere auch keine Verpflichtung zur Eintragung von Rechten im Grundbuch.
Es ist daher auch möglich ein Grundstück mittels privatem Kaufvertrag zu erwerben. Allerdings ist damit kein Eintrag ins Grundbuch möglich.
Grundbucheintragungen sollen zwei Wochen nach dem Eingangsvermerk des Grundbuchamtes ausgeführt werden, spätestens jedoch innerhalb eines Monats.
Grundbuchauszüge können jederzeit angefordert werden. Insbesondere empfiehlt es sich für die Erwerber eines Grundstücks über den Notar für den Tag des Grundstückserwerbs einen Eigentumsregisterauszug mit dem Erwerbstichtag anzufordern. Somit ist höchstmögliche Sicherheit dahingehend gegeben, dass der Verkäufer auch Eigentümer des Grundstücks ist bzw. ein Gutglaubenserwerb stattfinden kann und das Grundstück nicht oder nur soweit belastet ist, wie dies der Verkäufer mitgeteilt hat.
In deutschem Recht ist die Auflassungsvormerkung ein sehr wirksamer Schutz des Erwerbers gegen unberechtigte Zwischenverfügungen des Veräußerers nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages bis zur endgültigen Eintragung. Im spanischen Recht ist eine Auflassungsvormerkung unbekannt.
Einen vorläufigen Schutz des Erwerbers gegen unberechtigte Zwischenverfügungen des Veräußerers nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages bis zur endgültigen Eintragung bewirkt ein “ Asiento de Presentación“.
Beim Abschluss von notariellen Kaufverträgen, ist der Notar anzuhalten, diesen Asiento de Presentación zu beantragen. Dies ist unverzüglich nach Kaufvertragsabschluss mit einer Telefaxmitteilung an das Grundbuchamt bereits möglich. Das Grundbuchamt trägt dann den Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses in das jeweilige Grundbuchamtstagebuch ein, in dem die Vorlage von Urkunden vermerkt wird. Die Eintragung bewirkt den Schutz des Erwerbers vor rechtsbeeinträchtigenden Verfügungen des noch eingetragenen Grundstückseigentümers oder Verfügungen Dritter.
Die anschließende endgültige Eintragung des Grundstückserwerbs im Grundbuch erfolgt dann nach Vorlage der entsprechenden Quittungen über bezahlte Steuern und führt zur Eintragung des Erwerbers mit Rückwirkung auf den Tag der Eintragung des Asiento de Presentación. Allerdings bietet der Asiento de Presentación nur einen vorläufigen Schutz und hat nur eine Geltungsdauer von 60 Werktagen.