Der spanische Immobilienkaufvertrag

Notarvertrag, privater Kaufvertrag, Optionsvertrag, Immobilie erben

Im Gegensatz zum deutschen Recht ist ein Immobilienkaufvertrag im spanischen Recht formfrei. Also kann ein Kaufvertrag über Immobilien grundsätzlich auch mündlich abgeschlossen werden! Eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages ist nur notwendig, um eine Grundbucheintragung zu veranlassen.

Gelegentlich wird der Kauf einer Immobilie durch einen schriftlichen Privatvertrag angeboten. Oft wird dabei das Grundstück gleich an einen Dritten weiterverkauft oder man macht einen schriftlichen Privatvertrag um sich zunächst einmal die Immobilie zu sichern. Für den Letzterwerber besteht aber das Problem, dass er nicht per Notarvertrag ins Grundbuch eingetragen werden kann. Dafür gibt es eine Ausnahmemöglichkeit durch ein (expediente de dominio), ein öffentliches Rechtsverfahren um trotzdem eine Grundbucheintragung zu erreichen, Voraussetzung ist allerdings, dass kein Dritter Rechte an der gleichen Immobilie geltend macht.

Der privatschriftliche Kaufvertrag allein reicht zum Eigentumserwerb nicht aus. Der Verkäufer muss den Grundbesitz auch übergeben.

Bei notariellen Kaufverträgen (escrituras publicas) erhalten die Parteien eine qualifizierte und mehrere einfache Kopien der Urkunde (copia simple), mit denen die Grundbucheintragung beantragt werden kann.

Die Hauptpflicht des Verkäufers aus einem abgeschlossenen Kaufvertrag ist die Übergabe der Sache und die Besitzeinräumung. Wenn die Übergabe erst im Termin zur notariellen Beurkundung des Kaufs (escritura) erfolgt, sollte sich der Käufer hierzu auf jeden Fall sämtliche vorhandenen Schlüssel aushändigen lassen.

Die Pflichten des Käufers in einem Kaufvertrag bestehen in der Zahlung des Kaufpreises. Bei Verzug hat er Verzugszinsen zu zahlen. Befindet sich der Käufer mit einer Zahlung in Verzug, so kann er trotz entgegenstehender vertraglicher Vereinbarungen den Kaufvertrag so lange durch Zahlung erfüllen, als er keine gerichtliche oder notarielle Zahlungsaufforderung erhält. Der Kaufpreis wird normalerweise bei Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrages per bankbestätigten Scheck gezahlt. Es kann auch eine Zahlung auf ein Bankkonto im In- oder Ausland vereinbart werden. Die Notare müssen die Kaufpreiszahlung durch Vorlage der Zahlungsbelege überprüfen. Eine Barzahlung ist nicht mehr möglich.

Anders als in Deutschland ist der spanische Notar weder zur Herbeiführung der Grundbucheintragung verpflichtet noch haftet er dafür. Es besteht auch keine Notarpflicht Sie auf eine eventuelle Unregelmäßigkeit im Kaufvertrag hinzuweisen. Er ist nicht verpflichtet, den Kaufvertrag zu prüfen. Er wird nur Ihren Kaufvertrag so bestätigen wie Sie ihn vereinbart haben und das Grundbuch für Sie sperren, damit kein Dritter oder womöglich der Verkäufer selber noch irgendwelche Belastungen eintragen kann. Mit der Abwicklung der Eintragung einschließlich der Einzahlung der Grunderwerbsteuer und der Registerkosten kann der Käufer aber einen Rechtsanwalt oder einen Steuerberater beauftragen.

Häufig werden auch Ratenzahlungsvereinbarungen geschlossen im Bezug auf die Kaufpreise. Eine Eintragung des Käufers ins Grundbuch erfolgt dann immer erst nach Zahlung der letzten Rate. Häufig werden auch in Grundstückskaufverträgen so genannte Vertragsaufhebungsklauseln aufgenommen, wonach bei nicht fristgerechter Zahlung auch nur einer Kaufpreisrate durch den Käufer der Vertrag ohne weiteres aufgelöst wird. Von solchen Verträgen kann, vor allem für Ausländer, nur abgeraten werden.

Anzahlungen, wenn sie wirklich nicht zu vermeiden sind, kann man als arras oder señal nach Art. 1454 Codigo Civil geleistet werden. Für diesen Fall kann der Vertrag dadurch aufgelöst werden, dass der Käufer anerkennt, die geleistete Zahlung zu verlieren. Wenn der Käufer also nach Unterzeichnung des privatschriftlichen Kaufvertrags und Erbringung der Anzahlung den Vertrag nicht erfüllen und die Restzahlung nicht leisten will oder kann, ist die geleistete Anzahlung verloren. Andererseits hat der Verkäufer die Anzahlung meist in doppelter Höhe zurückzuzahlen, wenn er selbst sich von dem Vertrag lösen will.

Um sich vor bösen Überraschungen zu schützen, sollte der Käufer darauf achten, dass das Objekt nicht vermietet ist. Auch in Spanien gilt insoweit, dass das Verkaufsgeschäft nicht die bestehenden Mietverträge bricht. Eine Auseinandersetzung mit einem Mieter wegen „Eigenbedarfs“ kann daher zu einem langwierigen Rechtsstreit führen.

Das spanische Recht kennt keine Grundschuld. Das wichtigste Kreditsicherungsinstrument ist daher die Hypothek, die erst mit Eintragung im Grundbuch entsteht.

Bei Neubauten sollte der Käufer auch die Vorlage des buletín de instalaciones electricas verlangen. Dieses Dokument bestätigt, dass alle elektrischen Arbeiten nach den öffentlichen Sicherheitsbestimmungen ausgeführt wurden und der Anschluss des Hauses an das öffentliche Elektrizitätsnetz erfolgt ist. Ferner sollte die Bescheinigung des Architekten über die endgültige Fertigstellung des Baus (certificacíon final de obra) vorliegen. Beide Dokumente sind Voraussetzung dafür, dass die Gemeinde die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) ausstellt. Diese wiederum ist notwendig für den Abschluss der Verträge mit den Energieversorgungsunternehmen.

Alle Beteiligten an einem notariellen Kaufvertrag müssen zwingend eine spanische Steuernummer (N.I.E) haben.

Erben:

Erben müssen zuerst die Erbschaft einer in Spanien belegenen Immobilie innerhalb von 6 Monaten vor einem Notar annehmen, bevor diese verkauft werden kann. Dies kann taggleich geschehen, allerdings kann eine Grundbucheintragung erst dann erfolgen, wenn der Erbakt abgeschlossen ist. Für Nichtresidenten beträgt die spanische Erbschaftssteuer bis zu 24% vom geerbten Wert. Die Erbschaftssteuer muss innerhalb eines Monats bezahlt werden.

2015 hat sich das Erbrecht verändert und bringt, da man per Testament das anzuwendete Erbrecht (spanisch oder deutsch) wählen kann, eine deutliche Erleichterung, um die hohe spanische Erbschaftssteuer möglichst zu umgehen.

Folgende Unterlagen werden für einen Erbgang benötigt:

• Testament mit Apostille
• internationale Sterbeurkunde
• beglaubigte Ausweiskopie des Erben ggf. mit Apostille
• Ausweiskopie des Erblasser
• N.I.E. Nummer des Erblassers und des Erben
• Wenn möglich, Original des Kaufvertrages