Immobilienerwerb in Spanien – Steuern und Gebühren

Bei Kauf einer Gebrauchtimmobilie fallen folgende Steuern und Gebühren an:

• • Notargebühren ca. 0,5% des beurkundeten Kaufpreises

• • Grunderwerbsteuer (ITP) in Höhe von 7% (6,5% auf den Kanaren) des beurkundeten Kaufpreises.

• • In Spanien war es üblich, dass unterverbrieft wird, um Steuern beim Ankauf zu sparen. D. h. im notariellen Kaufvertrag wird ein niedrigerer Preis als tatsächlich gezahlt angegeben. Selbstverständlich ist das verboten, dass Verbot hinderte aber niemanden.
  • Bei Eintragung eines dinglichen Rechtes wie etwa eine Hypothek fällt eine Übertragungsteuer in Höhe von 1% auf Basis des Hypothekenwertes zzgl. Zinsen, Verzugszinsen und Kosten an. Grundbucheintragung 0,3% des beurkundeten Kaufpreises.

• • Ummeldung von Strom, Wasser und Müllabfuhr ca. 200,– Euro über eine Agentur oder Steuerberater.

• • Beschaffung der Steuernummer ca. 50 -150,– Euro über eine Agentur oder Steuerberater. Selbstbeschaffung ca. 10 Euro.

• • Des weiteren fällt bei einem Immobilienerwerb eine Wertzuwachssteuer (Impuesto sobre el incremente de valor de los immuebles de naturaleza urbana (früher Plusvalía – Berechnung hier) an. Die Wertzuwachssteuer ist eine gemeindliche Steuer, die den Wertzuwachs vom städtischen Grund im Moment der Übertragung oder der Begründung eines dinglichen Rechts besteuert. Die Berechnung der Wertzuwachssteuer erfolgt auf der Grundlage des Katasterwertes des Grundstücks, der zwischen dem Ankauf und dem Verkauf verstrichenen Zeit zu einem in jeder Gemeinde unabhängig festgesetzten Prozentsatz. Die Zahlungspflicht liegt gesetzlich beim Verkäufer, wenn gleich sie in Spanien sehr oft auf den Käufer abgewälzt wird, besonders wenn Spanier an Ausländer verkaufen. Die Plusvalía ist unmittelbar nach notarieller Beurkundung zu zahlen und dies dem Notar nach zu weisen. Ohne diese Zahlung verweigern die Grundbuchämter die Eintragung in das Grundbuch. Wurde kein Wertzuwachs erzielt, kann man die Plusvalía innerhalb der Verjährungsfrist (4 Jahre nach Verkaufsvorgang) bei der Gemeinde zurückfordern.

• • Ferner gibt es die Kapitalgewinnsteuer, Impuesto sobre la Renta no Residentes, die bei Immobilienübertragungen anfällt. Verkauft eine nichtresidente natürliche Person eine Immobilie, so hat der Käufer 3% des Kaufpreises einzubehalten und als Anzahlung auf die Gewinnsteuer des Verkäufers an das Finanzamt abzuführen. Der Käufer haftet in dieser Höhe mit der Immobilie, s. weiteres unten.

Wegen der nunmehr sehr hohen Besteuerung (z. Z. 19%) auf den erzielten Gewinns beim Verkauf, (abzüglich eines Abschreibungsanteil und ggf. nachgewiesene Investitionen) einer Immobilie wird dringend von einer Unterverbriefung abgeraten. Die beim Kauf ersparten Steuern zahlt man beim Wiederverkauf praktisch in doppelter Höhe und hat sich außerdem noch strafbar gemacht.

Steuern: Vermögensteuer, Einkommensteuer, Gemeindesteuer

• • Die Vermögensteuer. Das Vermögen in Spanien wird seit dem 1.1.2008 steuerlich nicht mehr belastet. Die Vermögenssteuer wurde aber nicht abgeschafft, sondern durch eine 100% Gutschrift auf 0 reduziert.

• • Einkommensteuer (s. auch b.)

• • a. wenn die Immobilie in Spanien vermietet wird,

• • b. bei Eigennutzung wird eine fiktive Einnahme unterstellt. Die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Einkommensteuer bei Nicht-Residenten beträgt 2% des Katasterwertes. Diese Bemessungsgrundlage ermäßigt sich auf 1,1%, wenn der Katasterwert zum 01.01.1994 überprüft und angepasst wurde.

• • Bei Vermietungen werden die Mieteinnahmen mit 24% besteuert, wobei Aufwendungen, Finanzierungskosten, AFA etc. absetzbar sind. In beiden Fällen ist die Steuer mit Formular 210 zu zahlen, wobei die Zahlung in Spanien in Form der Selbstversteuerung (autoliquidación) erfolgt. Ausnahme: Wertzuwachssteuer (plusvalía) und die Grundsteuer (IBI).

• • Die Gemeindesteuer (IBI) liegt bei ungefähr 0,2% bis 0,5% des Katasterwertes. Sie ist jährlich zu zahlen.

Bei Neubauten fallen folgende Zahlungen an:

• • Notargebühren ca. 0,5% des beurkundeten Kaufpreises

• • Mehrwertsteuer (7%) des beurkundeten Kaufpreises

• • Grundbucheintragung ca. 0,3% des beurkundeten Kaufpreises

• • Neubauerklärung 0,5% des angegebenen Wertes

• • Strom- und Wasserverträge ca. 2.000 bis 4.000,– Euro

• • Beschaffung der Steuernummer (NIE) ca. 100,– Euro

Wer in Spanien eine Immobilien verkauft, hat innerhalb von 3 Monaten nach der Vertragsunterzeichnung gegenüber dem spanischen Fiskus eine Steuererklärung abzugeben. Besteuert wird dabei der Wertzuwachs der Immobilie = Verkaufspreis – Kaufpreis – etwaiger Aufwendungen (Kapitalgewinnsteuer). Aufwendungen werden nur dann anerkannt, wenn dafür auch eine ordnungsgemäße Rechnung vorgelegt werden kann. Die vielfach üblichen Quittungen ohne NIF Nummern reichen dafür nicht aus. Von dem dann ermittelten Zugewinn sind z. Z. 19% Kapitalgewinnsteuer abzuführen. Anzurechnen sind die beim Verkauf bereits vorab vom Verkäufer geleistete (An-) Zahlung auf die Kapitalgewinnsteuer in Höhe von 3% des im Kaufvertrag genannten Kaufpreis. Die Steuererklärung ist auf dem Formular 210 abzugeben.

Daneben ist noch die von der jeweiligen Gemeinde erhobene Wertzuwachssteuer (s. o.) abzuführen, die abhängig ist von der Größe des Grundstückes und bei großen Grundstücken auch sehr hoch sein kann.

Beträgt die Steuerschuld mehr als 120.000 Euro können die Strafverfolgungsbehörden den Steuersünder mit einen europäischen Haftbefehl auch in Deutschland suchen lassen und die Auslieferung nach Spanien bei den deutschen Behörden beantragen. Aufgrund bestehender EU-Richtlinien funktioniert die zwischenstaatliche Zusammenarbeit reibungslos.

Bei den in den letzten Jahren, besonders in den Küstenregionen stark gestiegenen Immobilienpreisen und den oftmals unterverbrieften Kaufpreisen kann die Kapitalgewinnsteuer ein erhebliches Ausmaß annehmen. Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, ist es ratsam bei einem Verkauf einen Steuerberater hinzuzuziehen. Die Ersparnis ist oft höher als das Honorar, vor allem ist man aber sicher alles richtig gemacht zu haben.

Im Übrigen gilt dies auch für Residente in Spanien, die Ihre Steuer nicht in Spanien bezahlen, also keine steuerliche Residencia haben. Auch für diesen Personenkreis sind die 3% Kapitalgewinnsteuer einzubehalten.

Wurde kein Gewinn erzielt, kann der Verkäufer einen Antrag auf Rückerstattung der beim Verkauf vom Käufer bereits vorab bezahlten 3% vom Kaufpreis stellen.