Chancen mit Immobilien. Vermieten mit null Abgeltungssteuer.

Chancen mit Immobilien

Der Besitz von Grund und Boden gilt als sichere Anlagemöglichkeit, vor allem als ideale Altersvorsorge wegen ersparter Miete oder regelmäßigen Mieteinnahmen bei Vermietung. Darüber hinaus schützt Immobilienbesitz vor der Abgeltungssteuer. Diese beträgt bis zu 26,375% auf Zins- und Kapitalerträge und gilt als Angriff des Staates auf das Vermögen seiner Bürger. Die Chancen mit Immobilien sollten Sie nutzen.

Kaufabwicklung in Deutschland

Ein Immobilienerwerb in Deutschland kann nur bei einem zugelassenen und vereidigten Notar erfolgen. Der Inhalt des Notarvertrages bezogen auf die jeweilige Immobilie und deren Besonderheiten wird in der Regel durch dem Makler vorbereitet, während der Notar den Kaufvertrag sachverständig prüft und erstellt. Er wird den Beteiligten vor Unterzeichnung als Entwurf zugeleitet, damit sie sich in Ruhe einlesen können. Fragen dazu werden vom Makler oder Notar vor Unterzeichnung beantwortet. Die Unterschrift ist im Beisein eines Notars zu leisten.

Der Kaufpreis wird erst fällig, nachdem im Grundbuch ein Reservierungsvermerk eingetragen wurde. Dies nennt sich Auflassungsvormerkung. Das Grundbuch ist das offizielle Eigentumsverzeichnis aller Grundbesitze in Deutschland. Die Umschreibung im Grundbuch wird durch den Notar überwacht. Außerdem müssen alle behördlichen Genehmigungen vorliegen. Dies hat den Zweck, dass ein Objekt nicht zeitgleich an mehrere Käufer veräußert werden kann. Der Käufer hat also hinsichtlich seiner Kaufpreiszahlung und der Eigentumsübertragung eine Sicherheit über die einzelnen Grundbucheintragungen.

Weiterhin werden, soweit nicht übernommen, alle alten Hypotheken gelöscht. Man spricht hier von einer Lastenfreistellung. Der Notar übernimmt die komplette Durchführung und Abwicklung des Notarvertrages.

Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Notarvertrages wird normalerweise keine Zahlung geleistet. Diese wird erst etwa 10 Wochen nach Vertragsunterschrift fällig, es sei denn, man möchte schon vorher Renovieren oder Umbauten vornehmen. In diesem Falle wird eine Anzahlung geleistet, die gleichzeitig als Sicherheit für den Fall dient, dass der Kaufvertrag nicht wie gewollt zur Ausführung kommt und evtl. Rückbauten vorzunehmen sind.

Der Besitz-Nutzen-Übergang, in der Fachsprache Lastenübergang, erfolgt normalerweise nach vollständiger Kaufpreiszahlung, also in etwa 10 Wochen nach der Unterschrift unter dem Notarvertrag. Dann gehen alle Erträge, wie Mieten, aber auch alle Kosten (Lasten) auf den Käufer über.

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Zu den Kaufnebenkosten gehören die Maklergebühren. Die Höhe beträgt in Berlin 6% der Kaufsumme, zuzüglich der Mehrwertsteuer. In anderen Regionen kann diese geringer oder höher ausfallen. Zu zahlen ist diese Gebühr bei Zustandekommen eines Vertragsabschlusses oder bei Kaufpreisfälligkeit. Des weiteren fallen die Grunderwerbssteuer in Höhe von 4,5 – 6,5% (je nach Bundesland) der Kaufpreissumme und die Gebühren für Grundbucheintrag und Notar ca. 1,2%, an. Gerade jetzt, wo man für eine Wohnungsfinanzierung fast keine Zinsen zahlt, sollten Sie die sich bietenden Chancen mit Immobilien nicht vorüber gehen lassen.

Worauf hat der Immobilienkäufer noch zu achten?

Wer noch keine Erfahrung im Grundstückshandel hat und die erste Wohnung kauft, sollte die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen und seriösen Makler suchen. Die wichtigsten Kriterien sind Fachkompetenz, Erfahrung, Erscheinungsbild und Verbandszugehörigkeit. Eine Verbandszugehörigkeit sichert immer einen aktuellen Ausbildungsstand.

Soll eine Immobilie als Kapitalanlage z. B. eine Eigentumswohnung angeschafft werden, ist besonders auf eine gute Vermietbarkeit der Objekte zu achten. Klarheit dazu erhält man durch eine umfassende Beratung durch einen Immobilienberater oder Immobilienverwalter. Dieser stellt Vergleiche mit Umgebungsmieten angrenzender Immobilien an und kennt sich im Mietmarkt der Stadt gut aus.

Besonders in den neuen Bundesländer gibt es eine Menge an Grundstücken ohne gesicherten Zufahrtswege. Auch darauf ist zu achten. Am besten ist hier immer eine grundbuchliche Absicherung.

Vorsicht aber beim Verkauf einer Immobilie. Tappen Sie nicht in eine der Steuerfallen. Ausführliche Informationen unter Steuerfalle-Immobilienverkauf.

Der Mietvertrag in Deutschland

Die Möglichkeit einer Mieterhöhung ist in Deutschland gesetzlich geregelt. Gründe für eine Mietpreiserhöhung sind z. B. erhöhte Mieten bei Neuverträgen in der Umgebung der Immobilie. Des Weiteren können Mietsteigerungen bei Sanierung und Standarterhöhung der Wohnung geltend gemacht werden. Neben der Miete sind die Betriebskosten auf die Miete umlegbar.
Der Kündigungsschutz des Mieters ist in Deutschland sehr ausgeprägt. Einzige Möglichkeiten dem Mieter zu kündigen besteht darin, wenn dieser mit den Mietzinszahlungen im Verzug ist, der Eigentümer sog. Eigenbedarf anmeldet oder der Mieter sich vertragswidrig verhält.

Bei einer Vermietung über einen Makler werden i.d.R. die Mietinteressenten sehr gründlich auf Ihre Bonität überprüft. Schlechte Bonitäten werden von seriös arbeitenden Maklern aussortiert, schließlich möchten diese keine Mietnomaden vermitteln, die letztendlich an ihrem Image nagen und möglicherweise Schadenersatzansprüche auslösen können.

Üblicherweise hat ein Mieter eine Mietsicherheit (Kaution) zu hinterlegen. Die Höhe ist gesetzlich auf bis zu 3 Monatskaltmieten festgesetzt. Alternativ kann eine Mietkaution auch durch einen (bonitätsgeprüften) Bürgen oder eine Bank- oder Kautionsbürgschaft erbracht werden.

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