Eigenheim kaufen, lohnt sich das noch?

2023: Lohnt sich der Kauf eines Eigenheims? Der Traum vom Eigenheim ist zeitlos, doch die Zeiten setzen die Voraussetzungen. Wie sieht es 2023 mit der Immobilienfinanzierung aus? Sind die aktuellen Verhältnisse günstig oder sollten Eigentümer lieber warten, bis spürbare Verbesserungen für den Kauf einer Immobilie eingetreten sind?

Wir sondieren die Lage, beraten potenzielle Käufer mit Blick auf den Immobilienmarkt und geben Tipps zur Immobilienfinanzierung.

Mit Makler geht es leichter

Um eines gleich vorwegzunehmen: Die Situation ist auf dem Immobilienmarkt 2024 nicht weniger kompliziert geworden. Ohne Immobilienvermittler ist es kaum möglich, möglichst schnell ein Eigenheim zu kaufen, das den eigenen Anforderungen entspricht. Ein Immobilienmakler hilft – hier können Sie sich über die Provisionsregelung informieren und was leistet ein Immobilienmakler.

Hohe Belastungen skizzieren die Situation

Positiv ist zunächst, dass der über viele Jahre andauernde Anstieg der Immobilienpreise gestoppt ist. Experten sprechen von einer Trendwende und zuweilen sind die Immobilienpreise sogar rückläufig. Die DZ Bank erwartet in den kommenden Jahren einen Preisrückgang bei Immobilien zwischen vier und sechs Prozent. Dennoch gibt es gegenläufige Faktoren, die einem Kauf von Immobilien entgegenwirken. So hat die EZB ihren Leitzins erneut angehoben. Seit dem 10.5. gilt im Euroraum ein Leitzins von 3,75 Prozent. Die Zinsen für die Baukredite sind ebenfalls so hoch wie lange nicht mehr und liegen derzeit bei durchschnittlich 4 Prozent. Sie haben sich im Vergleich zum Vorjahr vervierfacht.

Diese Argumente wiegen schwer, da die kreditgebundene Finanzierung von Immobilien in Deutschland Usus ist – 85 Prozent der Eigentümer erfüllen die Bedingungen für den Kauf einer Immobilie durch ein Immobiliendarlehen von der Bank. In Kombination mit den immer noch sehr hohen Immobilienpreisen sind die monatlichen Zinsbelastungen durch einen Immobilienkredit für Eigentümer schwer zu stemmen.

Seit 2012 stiegen die Immobilienpreise in Deutschland nach Angaben von Statista um rund 75 Prozent (100 Prozent in Wachstumsregionen und 50 Prozent in Schrumpfungsregionen). Damit ist die Immobilienfinanzierung über ein Darlehen so teuer wie seit Jahrzehnten nicht mehr, während die Baupreise laut Statistischem Bundesamt so rapide angestiegen sind wie seit 52 Jahren. Die Goldgräberstimmung auf dem Immobilienmarkt ist vorbei.

Unsere Tipps für die Immobilienfinanzierung

Dennoch fördert die Marktanalyse Potenziale für Eigentümer zutage, um die derzeit hohen Belastungen deutlich zu senken:

Bestandswohnungen werden aufgrund der Baukrise attraktiver

Die alarmierenden Nachrichten in den letzten Wochen zeigen es unmissverständlich: Der Markt für den Wohnungsbau ist zusammengebrochen. Um rund ein Drittel sank die Anzahl an Neubauten im Vergleich zum Vorjahr, obwohl in Deutschland, bedingt durch den russischen Angriffskrieg gegen die Ukraine und den deutlichen Anstieg der Kinderzahlen, immer mehr Menschen leben. Die Krise am Baumarkt wurde durch Materialknappheit, fehlendes Bauland, eine überbordende Bürokratie, immer neue Anforderungen für Bauherren, hohe Zinsen, steigende Rohstoffpreise sowie Baukosten ausgelöst, die in den letzten 20 Jahren etwa doppelt so schnell gestiegen sind wie die Gesamtinflation.

Das Pestel-Institut Hannover und das Wohnungsbauinstitut Arge kamen in einer Studie zu dem Schluss, dass derzeit in Deutschland etwa 700.000 Wohnungen fehlen und die Wohnungsnot so hoch ist wie seit 30 Jahren nicht mehr. Bereits in den Preisen zeigt sich die Krise am Baumarkt. So sind die Preise für Neubauten im Februar 2023 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 15,1 Prozent gestiegen, und es gibt gute Gründe für die Annahme, dass dieser Preisanstieg erst der Anfang sein dürfte. Die Baukrise bedingt eine Akzentverschiebung zugunsten von Bestandsgebäuden, die im Gegensatz zu Neubauten für Eigentümer viel erschwinglicher sind.

Randlagen statt City

Die Statistik von Statista legt dar, dass die Immobilienpreise vor allem in den Wachstumsregionen massiv angestiegen sind. Wer nach finanzierbaren Eigenheimen sucht, sollte deshalb bei der Sondierung der Lage Kompromisse eingehen. Zur Wahrheit gehört, dass eine Immobilie in der Münchner Innenstadt für viele Menschen derzeit eine Utopie ist. Sie sollten Randlagen verstärkt in den Fokus nehmen, was ohnehin im Trend liegt.

Denn der Druck durch explodierende Immobilienpreise (und Mieten) in den Innenstädten sowie die durch Digitalisierung und Home-Office reduzierte Abhängigkeit von einer schnellen Erreichbarkeit zu städtischen Infrastrukturen haben zu dem Run auf die Vororte und ländliche Regionen geführt. Hinzu kommt die gewachsene Wertschätzung gegenüber der Schönheit der Natur in einer Zeit, in der Konzepte wie die Green City als Zukunftsmodelle gehandelt werden.

Eigenheim kaufen und Fördergelder nutzen

Nicht wenige Gründe für die Baukrise fußen auf den verschärften Bedingungen für den Hausbau, denn Neubauten müssen energieeffizient sein und die Anforderungen dafür steigen von Jahr zu Jahr. Das geplante Heizungsgesetz von Robert Habeck ist nur die Spitze des Eisbergs.

Doch für energieeffiziente Maßnahmen beim Hausbau winken üppige Fördergelder. Neben dem KfW ist in den letzten Jahren das BAFA als Akteur für die Subvention ökologischer Sanierungsmaßnahmen in den Blickpunkt gerückt. Ferner lohnt sich ein Blick auf die Lage vor Ort, denn zahlreiche regionale und kommunale Förderbanken unterstützen Eigentümer ebenfalls dabei, ihre Häuser so emissionsneutral wie möglich zu gestalten. Doch wieviel Kredit kann ich mir leisten?

Seit April 2023 hat der Bund zudem neue Fördermaßnahmen beschlossen. Mit dem Baukindergeld 2.0 soll einkommensschwächeren Familien zu ihrem Eigenheim verholfen werden. Mit der Wohngeldreform, die seit Januar 2023 gilt, haben mit zwei Millionen Haushalten dreimal so viele Wohngemeinschaften wie zuvor Anspruch auf Wohngeld. Nicht nur Mieter, sondern auch Eigentümer können auf staatliche Unterstützung bei der Tilgung von Immobilienkrediten hoffen. Weitere Aspekte, die einer staatlichen Förderung unterliegen, sind Maßnahmen rund um barrierefreies und altersgerechtes Wohnen. Es lohnt sich, die Augen offenzuhalten.